El calendario de un cierre en Florida: cada fecha del FAR/BAR que decide tu fecha de cierre

Un agente que cierra en Georgia y después toma una operación en Florida descubre la diferencia al tercer día, normalmente por las malas. Los formularios son distintos, el cierre lo dirige otro profesional y, lo más sorprendente, los días se cuentan con otra regla. Este es el calendario de Florida, fecha por fecha, sobre el contrato FAR/BAR.

Casi toda reventa residencial en Florida se escribe sobre un formulario de Florida Realtors/Florida Bar, conocido como FAR/BAR. Viene en dos versiones: el contrato estándar, donde el vendedor tiene obligaciones de reparación hasta topes negociados, y la versión AS IS, donde el comprador recibe a cambio un derecho limpio a cancelar durante el período de inspección. En buena parte de Florida la versión AS IS es la opción habitual, y es la que se describe aquí. Cada período de abajo es un espacio en blanco que llenan las partes, así que los números son los que vemos con más frecuencia, no reglas de ley. Lee tu contrato.

La regla que sorprende primero a un agente de Georgia: cómo se cuentan los días

El contrato GAR de Georgia y el FAR/BAR de Florida no cuentan los días igual. En las versiones actuales del FAR/BAR, los períodos cortos se cuentan en días hábiles en lugar de días calendario corridos, y un plazo que cae en sábado, domingo o feriado nacional se mueve al siguiente día hábil. Georgia tiene su propia regla y un período de diligencia debida que termina a las 11:59 pm.

Trasladar la costumbre de un estado al otro es el error más común que vemos en un primer expediente de Florida. Antes de prometerle una fecha a un cliente, lee la cláusula de cómputo de tiempo en la versión del formulario que tienes delante, y cuenta en un calendario.

1. Effective Date (fecha efectiva)

Todo se cuenta desde la Effective Date: el día en que la última parte firma y esa aceptación se entrega. Confírmala por escrito el mismo día al comprador, al vendedor, a los dos agentes, al prestamista y al agente de cierre. Si dos agentes no coinciden en esta fecha, todos los plazos de abajo quedan en disputa.

2. El depósito inicial en garantía

El contrato fija una ventana corta después de la Effective Date para que el comprador entregue el depósito inicial, normalmente unos pocos días, y con frecuencia nombra un segundo depósito, mayor, para más adelante. A diferencia de Georgia, donde el depósito suele quedar con el abogado de cierre o con el broker del vendedor, en Florida suele quedar con la compañía de títulos o en la cuenta de depósito en garantía de un broker, y los brokers de Florida operan bajo reglas estatales detalladas. Consigue la confirmación de la transferencia y hazla circular.

3. El Inspection Period (período de inspección, AS IS)

Es el equivalente en Florida del período de diligencia debida de Georgia, y en espíritu funciona igual: durante el período el comprador puede cancelar por cualquier motivo y recuperar su depósito. El formulario trae una duración por defecto si el espacio se deja en blanco, así que revisa lo que dice tu contrato en vez de suponerlo. Agenda la inspección general en las primeras 48 horas, y en Florida suma las inspecciones especializadas que aquí importan: edad y estado del techo, four-point en casas viejas, wind mitigation y, cerca del agua, una determinación de zona de inundación.

4. Loan Approval Period (período de aprobación del préstamo)

La sección de financiamiento fija una fecha en la que el comprador debe obtener la aprobación del préstamo, con frecuencia alrededor de 30 días desde la Effective Date. En las versiones actuales del FAR/BAR el avalúo va dentro de la mecánica de aprobación del préstamo en lugar de vivir en un anexo separado, y esa es una diferencia estructural real frente a los anexos separados de financiamiento y avalúo de Georgia. Pídele al prestamista la fecha de orden del avalúo desde el primer día.

5. Evidencia de título y la ventana de examen del comprador

El contrato dice quién paga y quién entrega la evidencia de título, lo que a menudo es una costumbre de cada condado, y después le da al comprador una ventana para examinarla y señalar defectos. En Florida el cierre normalmente lo dirige una compañía de títulos o un abogado, no necesariamente un abogado como en Georgia. Ordena el trabajo de título el mismo día de la Effective Date.

6. Levantamiento topográfico (survey)

Si el comprador ordena un survey, el contrato fija cuándo deben plantearse las objeciones. Invasiones de linderos y cercas mal ubicadas son los hallazgos habituales, y subsanarlos toma tiempo.

7. Documentos de condominio y de HOA

Aquí es donde se traban las operaciones en Florida. La ley de Florida le da al comprador derechos vinculados a la entrega de los documentos de la asociación: para condominios en el capítulo 718 de los Estatutos de Florida, y para asociaciones de propietarios en el capítulo 720, con derechos de cancelación que corren desde el día en que el comprador recibe los documentos requeridos. Las administradoras son lentas. Pide los estoppels y los paquetes de divulgación en la Effective Date, no en la última semana, y anota la fecha en que el comprador los recibió de verdad, porque esa es la fecha desde la que corre el reloj.

8. El seguro, que en Florida es una fecha límite

El seguro de vivienda en Florida no es un trámite. Las casas viejas necesitan una inspección four-point; un reporte de wind mitigation puede cambiar la prima de forma importante; una propiedad en zona de inundación necesita una póliza de inundación aparte que el prestamista va a exigir antes del cierre. Un comprador que empieza a buscar seguro en la tercera semana puede perder la fecha de cierre por el underwriting, no por el vendedor.

9. Permisos y gravámenes municipales

Un permiso sacado hace años y nunca cerrado es un clásico de Florida. El agente de cierre ordena una búsqueda de gravámenes municipales y una de permisos; los permisos abiertos o vencidos hay que resolverlos antes de que se registre la escritura, y resolverlos significa el condado, que significa semanas, no días.

10. Closing Disclosure y la fecha de cierre

En compras financiadas, la regla federal TRID aplica en Florida exactamente igual que en Georgia: el comprador debe recibir el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de la consumación, y ciertos cambios reinician ese período. Confirma la fecha en que el comprador lo recibió, no la fecha en que el prestamista lo envió.

11. Visita final e instrucciones de transferencia

La visita final se agenda cerca del cierre. Las instrucciones de transferencia se verifican por teléfono, llamando a un número que ya tenías, nunca a uno tomado de un correo. El fraude de transferencias en cierres inmobiliarios es un problema documentado y vigente.

Cómo llevamos un expediente de Florida

En THE LAB RE una transacción de Florida recibe su propio calendario con la regla de conteo de Florida, los documentos de la asociación pedidos en la Effective Date y la conversación del seguro empezada en la primera semana. Coordinamos en los dos formularios, GAR y FAR/BAR, y lo primero que hacemos en cualquier expediente es identificar con qué formulario y qué versión trabajamos antes de poner una sola fecha en el calendario. Si vendes en los dos estados, la comparación lado a lado de GAR y FAR/BAR es el complemento de este artículo.

Preguntas que hacen los agentes

¿El contrato AS IS es peor para el comprador? Normalmente no. Cambia una obligación de reparación por un derecho limpio a cancelar durante el período de inspección.

¿Mi licencia de Georgia sirve en Florida? No. Florida otorga licencia por separado y sus acuerdos de reconocimiento mutuo cambian. Consulta con la Florida Real Estate Commission antes de tomar un listado al otro lado de la línea.

¿Quién elige al agente de cierre? Con frecuencia es una costumbre del condado que el contrato deja registrada, junto con quién paga la póliza de título del propietario. Pregúntalo pronto, porque también determina quién controla el calendario.

Este artículo es información general para profesionales inmobiliarios, no asesoría legal. Formularios de Florida: floridarealtors.org. Capítulos 718 y 720 de los Estatutos de Florida: leg.state.fl.us. Plazos de TRID: consumerfinance.gov.