GAR vs. FAR/BAR: qué cambia cuando vendes en Georgia y en Florida

Los agentes que trabajan a los dos lados de la línea entre Georgia y Florida aprenden rápido que los dos estados no solo usan formularios distintos. Funcionan con mecánicas distintas: cómo puede retirarse el comprador, quién cierra la operación y cómo se cuentan los plazos. Este es el mapa corto para un agente, o un coordinador de transacciones, que maneja los dos.

Los formularios

Las operaciones residenciales en Georgia se escriben casi siempre sobre el contrato de compraventa de la Georgia Association of REALTORS® (GAR) con sus anexos (financiamiento, avalúo, asociación de la comunidad, etc.). Florida usa los contratos de Florida Realtors/Florida Bar, conocidos como FAR/BAR, en dos versiones: el contrato estándar con un período de inspección general, y la versión «AS IS», que es la opción más común en muchos mercados de Florida.

Cómo puede retirarse el comprador

• Georgia: el período de diligencia debida. El comprador puede terminar por cualquier motivo, o sin motivo, durante el período y recuperar su depósito.
• Florida (AS IS): el período de inspección, con un efecto parecido: el comprador puede cancelar por cualquier motivo dentro del período. En el FAR/BAR estándar, el comprador negocia reparaciones hasta topes acordados en lugar de tener una salida libre.

La misma idea, con nombres distintos, y el derecho a retirarse «por cualquier motivo» solo existe donde el formulario lo dice.

Quién dirige el cierre

• Georgia es un estado de cierre con abogado: un abogado con licencia de Georgia conduce el cierre, examina el título y desembolsa los fondos. En la práctica, el lado comprador suele elegir al abogado de cierre, según lo que diga el contrato.
• Florida cierra a través de una compañía de títulos o de un abogado, y qué parte elige y paga la póliza de título del propietario suele ser una costumbre de cada condado que el contrato deja registrada.

A un agente acostumbrado a los abogados de Georgia, el calendario de la compañía de títulos en Florida, con sus plazos de «title commitment» escritos en el contrato, le va a resultar extraño en los primeros expedientes.

Cómo se cuentan los días

Los dos contratos cuentan en días calendario, pero tratan los extremos de forma distinta. Lee la cláusula de cómputo de tiempo de cada formulario antes de prometerle una fecha a un cliente. El FAR/BAR de Florida tiene reglas explícitas para plazos que caen en fin de semana o feriado; el GAR de Georgia tiene las suyas. No traslades la suposición de un estado al otro.

Financiamiento y avalúo

Los dos estados manejan el financiamiento con una contingencia que tiene un plazo para solicitar el préstamo y un período en el que una negación del préstamo libera al comprador. El formulario de Florida ata el período de financiamiento y el manejo del avalúo a la mecánica de aprobación del préstamo; Georgia usa anexos separados. El trabajo del coordinador es el mismo: saber el día exacto en que vence cada protección.

El earnest money

En Georgia el depósito suele quedar con el abogado de cierre o con el broker del vendedor; en Florida suele quedar con la compañía de títulos o en la cuenta de depósito en garantía de un broker, y los brokers de Florida operan bajo reglas detalladas del estado. El plazo de entrega está escrito en los dos contratos.

Divulgaciones y asociaciones

Georgia no tiene un formulario legal obligatorio de divulgación del vendedor, aunque el Seller's Property Disclosure Statement de GAR es la práctica habitual y los vendedores deben revelar los defectos materiales que conozcan. Florida exige a los vendedores revelar los defectos materiales conocidos que no sean fácilmente observables, y tiene divulgaciones legales específicas para condominios y asociaciones de propietarios, con sus propias ventanas de entrega y derechos de cancelación para el comprador.

Qué significa esto para un agente que trabaja en los dos estados

Lleva dos calendarios con dos juegos de reglas, y nunca dejes que una costumbre de Florida fije un plazo de Georgia. En THE LAB RE coordinamos transacciones en los dos formularios, GAR y FAR/BAR, y lo primero que hacemos en cada expediente es identificar con qué formulario y qué versión estamos trabajando, antes de poner una sola fecha en el calendario.

Preguntas que hacen los agentes

¿Puedo usar mi licencia de Georgia en Florida? No. Cada estado otorga su propia licencia; Florida tiene reconocimiento mutuo con algunos estados y los requisitos cambian. Consulta con la Florida Real Estate Commission.

¿El contrato AS IS es peor para el comprador? No necesariamente: normalmente le da un derecho limpio a cancelar durante el período de inspección. Convierte la negociación de reparaciones de una obligación en una conversación.

¿Los costos de cierre son distintos? Sí, y mucho, incluyendo quién paga por costumbre el seguro de título en cada estado y condado. Pide al abogado de cierre o a la compañía de títulos una hoja de cálculo neta desde el principio.

Este artículo es información general para profesionales inmobiliarios, no asesoría legal. Formularios de Georgia: garealtor.com. Formularios de Florida: floridarealtors.org.