El período de diligencia debida en Georgia: qué hacer día por día

El período de diligencia debida (due diligence) es la ventana, escrita en el contrato de compraventa de Georgia, durante la cual el comprador puede terminar el contrato por cualquier motivo, o sin motivo, y recuperar su depósito de garantía. Se negocia (entre siete y catorce días es lo habitual), corre en días calendario desde la fecha en que el contrato queda en firme y, en el formato GAR, termina a las 11:59 pm del último día. Así se aprovecha bien un período de diez días.

Día 0: el contrato queda en firme

Confirma por escrito con todos el Binding Agreement Date y cuenta los días en un calendario, no de memoria. Envíale al comprador una lista de una página con lo que pasa cada día, y pon a mover el earnest money esa misma tarde.

Día 1: ordena todo

Agenda la inspección general para el día 2 o 3. Si la casa es vieja, tiene pozo séptico o árboles sobre la línea de drenaje, agenda también las inspecciones especializadas: termitas, cámara de drenaje, radón, techo, aire acondicionado. Pide los documentos de la HOA, la divulgación del vendedor si no ha llegado, y solicita a dos aseguradoras una cotización del seguro de vivienda. Las sorpresas del seguro son un asunto de diligencia debida, no del cierre.

Días 2 a 4: inspecciones

El comprador debería asistir a la inspección general, al menos a la última media hora, y escuchar el resumen en persona. Pregúntale al inspector qué es seguridad, qué es mantenimiento y qué es cosmético. Un reporte tiene cincuenta puntos; una negociación tiene cinco.

Días 5 y 6: leer, cotizar y decidir

Consigue presupuestos de contratistas para lo grande: techo, aire acondicionado, cimientos, filtraciones de agua, panel eléctrico. Ordena los hallazgos en tres listas: lo que rompe el trato, lo que se pide y lo que se acepta. También es el momento en que el comprador revisa las reglas de la HOA sobre alquiler, mascotas y estacionamiento, y verifica la zona de inundación.

Día 7: envía la solicitud de reparaciones

Entrega el Amendment to Address Concerns con pedidos específicos y detallados, y una fecha para responder. Pide reparaciones hechas por contratistas con licencia y con recibos, o un crédito, o una rebaja de precio; no pidas las tres cosas. Enviarlo el día 7 deja tres días para negociar.

Días 8 y 9: negociar

El vendedor responde, contraoferta o guarda silencio. Cada ronda toma un día. Si la distancia no se cierra y el comprador quiere la casa, este es el momento de firmar una enmienda que extienda el período de diligencia debida, antes de que termine, no después.

Día 10: decidir antes de las 11:59 pm

Hay tres maneras de terminar: firmar la enmienda acordada y seguir; dejar que el período termine y seguir con la casa tal como está; o entregar un aviso escrito de terminación antes de las 11:59 pm y recuperar el depósito. No hay una cuarta opción, y un mensaje de texto al agente del vendedor a medianoche no es un aviso según el contrato.

Qué pasa si se pierde la fecha

El comprador queda dentro del contrato sin el derecho a retirarse gratis. Terminar después de la diligencia debida depende de las contingencias que queden (financiamiento, avalúo, título) y de sus propios plazos. Perder esta fecha es el error administrativo más caro de una transacción en Georgia, y por eso un coordinador de transacciones trata ese día como uno que termina a las 11:59 pm, no a las 5.

Preguntas que hacen compradores y agentes

¿El vendedor puede seguir mostrando la casa durante la diligencia debida? Normalmente sí, y puede aceptar ofertas de respaldo, pero no puede venderle a otra persona mientras el contrato esté vigente.

¿El depósito regresa automáticamente al terminar? El contrato fija el proceso: terminación por escrito dentro del período, y después el holder desembolsa. Es rutina cuando se hace a tiempo.

¿La diligencia debida es lo mismo que la contingencia de inspección? No. El derecho de diligencia debida de Georgia es más amplio: no exige un motivo. Otros estados usan una contingencia de inspección atada al reporte del inspector.

Este artículo es información general para profesionales inmobiliarios y sus clientes, no asesoría legal. Los formularios de contrato de la Georgia Association of REALTORS® están en garealtor.com.